大巨变!可落户、可上学、税率极低的公寓呼之欲出

08-09 19:49 首页 365楼市

今天看到一则消息,让我对各地的租售并举的措施又大开眼界,虽然目前都是在拟定之中,但是作为南京的邻居,合肥能有这么大的动作,大概也会让很多南京的开发商非常之羡慕,尺度之大,让我深深怀疑这件事几乎不可能发生在南京:


01

商业公寓利好有点多


消息1:购买公寓的,或可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。       


安徽市场星报、安徽财经网记者从相关机构获悉,继淮北、蚌埠、池州等地出台非住宅商品房去库存相关政策之后,合肥版实施意见也呼之欲出,实际政策已拟定、伺机公布。今后,在合肥凡是购买公寓(存量商住公寓或酒店式公寓)的,或可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。而这其实在5月在江西就已经出了政策,购买公寓可以落户,所以,动这个口子也不是第一次了。       


鼓励购买:公寓“变身”学区房

1.对符合条件的非住宅用房,可以由当地政府进行收购,作为保障性住房使用。

2.鼓励房地产开发企业从单一的销售模式向售租并举的投资模式转变。鼓励房地产开发企业成立专业租赁公司并将库存的非住宅商品房转化为自持物业开展房屋租赁业务的,凭所缴纳增值税凭证由当地县区政府给予留存部分30%的补贴。

3.鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓,凡是购买公寓的,可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策

4.公寓用房的契税按照住宅的税率进行征收,生活用水、用电等按照住宅的费率收取

而这点合肥6月就出台新政,非住房转让可按1%征收个税。

合肥市地方税务局出台新政,规定称:个人转让非住房可按1%征收个税。



消息2:允许公积金购买自住的商住公寓

安徽省“两会”期间,相关部门表示,安徽省即将出台《推进非住宅商品房库存去化的意见》有望允许公积金购买自住的商住公寓或酒店式公寓。

这点在南京,住宅市场基本上开发商没有允许可以用的。


消息3、安徽七部门出台去库存


在住宅限购之后,安徽省政府开始加大非住宅商品房去库存的措施。其中影响最大的就是安徽七部门出台的去库存意见。



目前安徽省六安、池州、安庆、黄山等市出台了一系列政策支持非住宅商品房去库存。


此外,企业租售并举的经营模式被鼓励,商业办公用房在符合消防、环保、安全的前提下,有望允许按规定改建为住房后对外出租,土地使用年限和容积率不变,调整后的水、电、气价格按照居民标准执行


安徽省还鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业从销售商品房向“售租并举”投资模式转变。

02

插上翅膀的公寓


那么在这样的刺激之下,合肥的公寓卖的好吗?冷热不均。有卖不动的,也有要摇号的公寓,但总体而言表现一般。


政策前:

住宅和公寓在税费方面,前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说,如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年,则免交个税,但如果所售房产是非住宅类房产,则不管什么情况都要缴纳个税。

政策落实后:

公寓可落户、可上学、可用公积金、契税、个税降低、民用水电。

03

南京的公寓价格 没有地段之分!


南京目前只有65年公寓的可以落户,上学、民用水电收费,而且税率按住宅标准来,但是都是住宅土地性质的公寓,而且价格上65年公寓与70年产权的相差并不多,远远高于40年产权的公寓,而南京40年产权公寓的现状是全城无差价。


调控了南京住宅已经是动弹不得,但是公寓的价格默默涨了起来,40年的公寓,虽然涨幅不能和住宅比,但是几个月之间也是多家楼盘涨了十几万


我们来看看各个区域公寓的价格区间,可以得出以下结论:


1、地段论在公寓市场不明显,至少新房价格并没有拉开差距

2、一般是挑高>平层 精装>毛坯,但是价格也是参差不齐

3、目前配套相对完善的区域:河西>城南>其他,而价格上并不明显

4、江北的公寓比城北的贵,涨幅堪比河西。


板块公寓价格区间(元/平)最高涨幅楼盘涨幅(元/平)
河西1.8-3.6南京金奥缤润汇5千
城东仙林2.2-2.675万苏宁嘉悦3-4千
城南2-2.6万雨花客厅1千
城北城中1.4-2.2万无涨价公寓
江宁0.8-2.3万无涨价公寓
江北1.4-2.5万毅达中心4-5千

这是被限购挤出去的需求,一旦公寓再给了落户、上学、税费和住宅一样,可以想象,南京的公寓是不是要长翅膀了。有人砸1200万首付买走30套房!南京光速盘涨了4千/平

为了租售并举的模式转变,安徽很大力度的用各种政策试图打开了非住宅商品房的市场,盘活了存量市场,但是另一种担心,赋予了种种权利,还是公寓那个价吗?这个担心其实和之前租售同权,大家害怕房租疯涨的心态类似。

04

长效机制做两件事:

压住房价 打开供应


给公寓那么多红利看上去不可思议,但是也是打开除了买房之外其他世界的大门唯一钥匙。放在长效机制的大背景下,调控两条路:压住房价,多向供应:


金融上掐断:房贷利率上浮,开发贷严格审核,相信等房贷的你已经焦虑不堪了。

财税上降低增值:房产增值部分收税,现在还没出来,但是喊了很多年的房产税可能是之一。


长效机制治疗链条▼


除了买房你还有很多选择,梯度消费。

给刚刚进入城市的人群让他们有落脚之地——长租公寓,盘活现有的公寓市场

为了吸纳中高级人才快速进入城市——人才公寓,拿地阶段就做出规划;

对于已经有一定居住年限的新城市人——共有产权住宅、保障住房,北京占比达30%;


除了买房之外的选择可以有,但是资源够吗?梦想可以有,肉体也要跟的上。

可落户、上学、税率参照的住宅的公寓出现,一年前可能还是痴人说梦,但一切皆有可能。限卖,今年出现了,限制二手房挂牌价总觉得哪里不对,也出现了。

政策和补丁总是接连出现,慢慢来吧。


05

颠覆!住房公有制?


就在刚刚楼市参考的消息,深圳市住建局日前起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》在网上流出。



根据文件内容显示:深圳将“加快推广”政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”。


明确规定:棚改区改造的住宅部分,除搬迁安置房以外,全部用于人才住房和保障性住房。


在南山、福田、罗湖、盐田在4个区里,供应大量的保障性住房+人才性住房,并实现只租不售。


此外,本次棚改的界定时间,由去年7月棚改计划认定的30年减少到20年。


首先,这份文件对于整个国内市场而言,影响都是空前的。


本次文件最大的看点在于:政府主导+国企实施+公共住房,本次棚户改造后释放的所有房源,无论建设、上市、分配等供应环节,都将由国家主导完成。换句话说:未来的住房市场,政府的管控将更加严谨。


最重要的是:棚改将以保障性住房+人才性住房为主。


参考《深圳市十三五住房建设规划》,深圳将供应30万套商品住房+40万套保障性住房(含人才性住房),加上如今的棚改计划,深圳未来房屋供应量中,政府和国企控制的政策性住房、租赁住房,将至少超过一半。深圳也有望成为国内第一个实现“住房公有制”主导的城市。


这对于国家目前倡导的“长效机制”,将具有积极的推动作用和示范作用,对于楼市的后半场,都具有划时代的意义。



一切皆有可能,新一轮刚刚开始。

(部分内容综合自 楼市参考 米宅米宅 )


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